2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành 2 loại BĐS và động sản, mặc
dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS
bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEAN-Thailand,
Malaysia, Singapore quy định BĐS (Đất đai) hoặc BĐS (Đất đai và tài sản trên
đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, ở Trung Quốc BĐS (Đất
đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai
thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử
dụng đất [12], [14].
Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham
gia vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, thí dụ, các
công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS
nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD
một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể
mới là hàng hoá trong thị trường BĐS.
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi
giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với
đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các
quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, [17], [23].
5
2.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị
trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng,
thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu
vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm
các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển
bất động sản. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, )BĐS [17].
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy
luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá
với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả [13].
Phạm vi hoạt động của Thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy
định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không hạn
chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều
được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch
BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà.
Chức năng của Thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến
với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật
cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [15] [19].
2.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
2.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý báu, giá cả đất đai phản ánh
tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua
bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi
cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền
6
sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là
giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định [5].
2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá
trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con
người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do
địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.2.1. Địa tô [17]
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa
tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo
ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra
và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu
về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa
phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và
công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa
tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi
ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị
xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước
và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản.
7
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất
cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.
Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một
khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá
cả sản xuất cá biệt . Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ
thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa
tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng
đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song
được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các
hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của
Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch
II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh
lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa
tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển
vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc
về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên
có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh
hưởng bởi yếu tố nào [17]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì
số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi
hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số
tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ
để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư
8
bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng
kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng
lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ
vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi
suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để
loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có
thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu
có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết
định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất
nông nghiệp.
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng
hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận
hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng [17].
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
sôi và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính
cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung- cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu
vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế;
việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của
hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [17].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại
đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm
9
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được
điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích
làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số
lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Bên
cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn
đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế
giá đất ngày một cao hơn [17]. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ
hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia
đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển,
giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn về giá trị đất giữa
khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa
những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá
trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng
giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi
núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai
thác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây
trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ
phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du
lịch, cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp.
Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm,
đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư
thừa lao động [17].
Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai,
đó là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép
các tổ chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị QSDĐ [4].
10
Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết
để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có
nhà để ở.
2.2.3. Một số thuật ngữ liên quan [5], [7], [9]
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai
trả giá cao nhất thì được.
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá : là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác
định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan
mật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất:
- Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người
mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.
Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của một hoặc một số
thị trường đó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả.
Thị trường có thể chịu ảnh hưởng của yếu tố địa lý, các yếu tố sản xuất, số
lượng người bán và người mua hoặc một số điều kiện vận hành khác. Đặc tính
của thị trường bất động sản là nó phụ thuộc vào chủng loại, vị trí, khả năng sinh
lợi, loại hình đầu tư, loại hình hưởng dụng hoặc những ý muốn của những
người tham gia giao dịch.
- Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá
trình sản xuất, không phải để giao dịch mà để đánh giá hiện trạng - nên cần phải
11
phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và
giá thành phát triển.
+ Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết
để xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp đồng và
lợi nhuận cũng đựơc xem là giá thành trực tiếp.
+ Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu
bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm
quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn được gọi là “giá
thành mềm”.
+ Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
+ Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm
đất đai và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá
thành xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự
án.
Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng
hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực sự
của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường, giá trị
thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá trị xuất
hiện tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua giá tiền
của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các
thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tư”, “giá trị ước định”
hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu điểm của hầu hết hoạt
động định giá và cũng là mục đích chính của nó.
2.3. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [17]
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là
một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong
12
quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,….) và
chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích
sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của
nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường
của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ
thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất
động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở
một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất
là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó
trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành
của địa tô nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nước ta không giống
các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải
trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở
hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài (trên dưới 20 năm),
trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển
đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của
đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu
từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật đất đai
2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền
tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong
13
giao dịch về quyền sử dụng đất
Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan
hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm
quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau
đây (Điều 55- Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [11].
Trước khi có Luật đất đai 2003, giá đất trên thị trường biến động mạnh,
việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và
chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng
và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai. Để khắc phục tồn tại
trên, Luật đất đai 2003 tại Điều 56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01
tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu
nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao
đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng
đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối
với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước
[11].
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục
việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho
thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan
14
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét